Falência da WeWork impactará fundos imobiliários no Brasil?

É com grande atenção que compartilhamos informações cruciais sobre a recente falência da WeWork nos Estados Unidos e seus possíveis impactos em fundos imobiliários brasileiros, notadamente SARE11, BRCR11, RCRB11, HBRH11, SADI11 e OURE11

A WeWork, como inquilino-chave em diversos empreendimentos, desencadeia reflexos em diferentes partes do globo. Para investidores desses fundos, torna-se crucial conhecer em detalhes as características de cada ativo, a diversificação do portfólio e como os gestores estão se preparando para enfrentar desafios emergentes.

Encorajamos os investidores a aprofundar seu conhecimento, explorando não apenas os aspectos positivos de seus investimentos, mas também os riscos subjacentes.

A transparência e a capacidade de adaptação são fundamentais, e os gestores dos fundos estão trabalhando diligentemente para mitigar impactos potenciais.

Vale inclusive questioná-los diretamente pela área de RI (Relacionamento com Investidores) para saberem como cada um deles está trabalhando para reduzir eventuais problemas.

Esteja ciente que na jornada dos investimentos, a compreensão e informações são as maiores aliadas. A solidez de estratégias bem fundamentadas pavimentam o caminho para decisões mais assertivas.

Este vídeo tem caráter educacional e não deve ser considerado como análise de ativos mobiliários, portanto, não tome decisão de compra ou venda baseada nas opiniões aqui expressadas, trata-se apenas de considerações a respeito da própria carteira do nosso sócio e ponderações que ele faz nas escolhas de seus próprios ativos.

 

Introdução: A Falência da WeWork

A WeWork, uma empresa de coworking, recentemente anunciou falência nos Estados Unidos, o que levanta preocupações sobre os impactos dessa situação no Brasil. Muitos fundos imobiliários possuem salas ou prédios alugados para a WeWork, o que pode afetar os cotistas e os rendimentos distribuídos ao longo dos meses. Neste artigo, vamos discutir os possíveis impactos da falência da WeWork em seis fundos imobiliários brasileiros: SARE11, BRCR11, RCRB11, HBRH11, SADI11 e OURE11.

SARE11 – Santander Renda de Aluguéis

O fundo SARE11 possui a base de inquilinos de pulverização média, ainda que tenha certa concentração na Brookfield, Unilever e WeWork, que juntas ocupam cerca de 50% do fundo. Um detalhe importante é que neste momento o fundo encontra-se de certa forma alavancado, visto que adquiriu um CRI do Ed. WT Morumbi.

O valor para amortização pendente é de aproximadamente R$ 307 milhões, corrigidos anualmente por IPCA+6% e em conjunto com a vacância de 12% tem atrapalhando os dividendos momentaneamente, o que pode melhorar no futuro quando terminarem de pagar a aquisição do imóvel. Além do WT Morumbi, cuja participação no empreendimento é de 75%, também possui 100% de participação em outra torre corporativa, o Ed. Work Bela Cintra que está 100% ocupado  neste momento e em outros dois ativos logísticos, com 100% de participação e totalmente locados, sendo um deles em Santo André e outro em Barueri, todos os imóveis localizados no estado de São Paulo.

A WeWork ocupa justamente o Ed. Work Bela Cintra e representa cerca de 10 ~ 12% da receita financeira do fundo imobiliário, a depender do impacto que a falência nos EUA provocar aqui no Brasil, pode aumentar substancialmente a vacância física/financeira do FII e atrapalhar parte das amortizações que são feitas devido aquisição do WTI.

 

BRCR11 – BTG Corporate Office

O fundo BRCR11 possui dois empreendimentos locados para a WeWork, um no Edifício Torre Almirante do Rio de Janeiro e outro no Edificio BFC em São Paulo. O primeiro possui uma vacância próxima de 55% e acaba puxando pra cima esse indicador do fundo, mas por possuir outros 15 complexos imobiliários, acaba pulverizando de certa forma o risco. O que chama bastante atenção é a queda sofrida nos últimos meses pelo fundo imobiliário, que acumula queda superior a 20% desde o início de 2023, mas ainda é considerado um dos mais robustos listados na bolsa.

RCRB11 – Rio Bravo Renda Corporativa

O fundo RCRB11 possui um empreendimento locado para a WeWork, o Edifício Girassol 555. Apesar disso, o fundo tem uma exposição menor à WeWork em comparação com outros fundos mencionados. O Edifício Girassol não possui nenhuma vacância no momento, mas isso pode mudar caso a WeWork saia do local. O fundo também possui outros ativos, e a vacância física total do fundo atualmente está em torno de 8,8% e a vacância financeira em 18,2% o que chama certa atenção dos investidores.

OURE11 – Ourinvest

O fundo OURE11 possui um imóvel locado para a WeWork, o Escritório Barra no Rio de Janeiro. Apesar da concentração de 20% no imóvel da WeWork, o fundo tem uma garantia de locação de 10,5% aa + IPCA do vendedor do empreendimento, o que traz um certo conforto aos investidores. Mas fica aquela pulga atrás da orelha, quem é o vendedor? Ele possui robustez suficiente pra honrar esse compromisso assumido? Existe algum seguro prestamista que é possível acionar em caso de inadimplência? O OUER11 também possui outros tipos de ativos em sua carteira, como imóveis residenciais e comerciais, em especial através de cotas de outros Fundos Imobiliários e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIS).

SADI11 – Santander Papéis Imobiliários

O fundo SADI11 tem a maioria de seus investimentos em recebíveis imobiliários, mas também possui investimentos em outros fundos imobiliários. Apesar disso, o fundo tem uma exposição considerável à WeWork, inclusive talvez o mais belo de todos os coworkings da empresa, localizado no Edifício Vista Faria Lima. É importante destacar que os recebíveis imobiliários adquiridos pelo fundo vencem apenas em outubro de 2031 e representam cerca de 40% do patrimônio líquido neste empreendimento locado para a WeWork.

HBRH11 – Helbor Renda Híbrida

O fundo HBRH11 possui dois empreendimentos com exposição à WeWork, o Edifício The Cittyplex Osasco e o Edifício One Eleven em São Paulo. O Vista Faria Lima é considerado o melhor prédio da WeWork dentro do fundo. Chama bastante atenção os níveis de concentração de cada inquilino no fundo, a exposição total da WeWork é de cerca de 26%, mas a Unimed também representa uma parte considerável, de 30% e a Golden Cross outros 29%.  Importante destacar que o contrato de “revenue share” no Cittyplex prevê uma participação nos resultados da empresa no empreendimento, o que já desperta atenção, visto que não ocorre distribuição desde maio/2023 ao fundo imobiliário.

 

Conclusão

Em resumo, os impactos da falência da WeWork nos fundos imobiliários brasileiros podem variar dependendo da exposição de cada fundo à empresa. Alguns fundos possuem uma exposição maior e podem ser mais afetados, enquanto outros possuem uma exposição menor. É importante que os investidores verifiquem a composição de suas carteiras e avaliem os riscos associados à WeWork. Além disso, é recomendado entrar em contato com as equipes de relações com investidores dos fundos para obter informações mais detalhadas sobre a exposição à empresa e as medidas que estão sendo tomadas para mitigar possíveis impactos negativos. Alguns investidores nos mandaram informações que o VINO11 também possui exposição a WeWork depois que fizemos o vídeo, então realmente nos parece um bom momento para esse pente fino nas carteiras de forma geral e saber exatamente quem são os inquilinos nos seus respectivos fundos imobiliários.

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Desejamos um excelente 2014 e que seja um ano repleto de conquistas e bons dividendos!